Comprar o alquilar vivienda: cómo comparar escenarios

«Alquilar es tirar el dinero» es probablemente la frase sobre vivienda más repetida en España. Como casi todas las frases tajantes sobre dinero, contiene una parte de verdad y deja fuera otra igual de importante: comprar también tiene costes que jamás se recuperan.

Intereses de la hipoteca, impuestos, mantenimiento, seguros y el rendimiento que deja de obtener el dinero de la entrada forman parte del precio de ser propietario. Esta guía propone una manera justa de comparar ambas opciones, con un ejemplo numérico, y de sumar después lo que ninguna tabla recoge.

Cuánto ahorro exige comprar

Además del precio, la compra de una vivienda arrastra varios costes previos. Los bancos suelen financiar como máximo alrededor del 80 % del valor de tasación o del precio de compra, el menor de los dos, de modo que el 20 % restante sale de los ahorros. A eso se suman los impuestos: en vivienda de segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuyo tipo fija cada comunidad autónoma y suele moverse entre el 6 y el 10 %, con tipos reducidos en algunos casos para jóvenes o familias numerosas; en obra nueva, el IVA y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Y completan la lista la notaría, el registro y la gestoría de la compraventa, además de la tasación.

En conjunto, impuestos y gastos rondan el 10 o 12 % del precio. Para una vivienda de 250.000 euros, eso significa reunir unos 50.000 euros de entrada y otros 25.000 de impuestos y gastos: 75.000 euros de ahorro para una hipoteca de 200.000. A esa cantidad hay que añadir la mudanza, el mobiliario y un fondo de emergencia que debería seguir intacto después de firmar.

Costes irrecuperables

Comparar la cuota de la hipoteca con el alquiler lleva a conclusiones equivocadas, porque una parte de la cuota amortiza capital, y ese dinero sigue perteneciendo a la familia en forma de vivienda. La comparación que de verdad informa es la de los costes irrecuperables de cada opción.

Al alquilar, el coste irrecuperable es la propia renta, más el seguro de contenido si lo hay. Al comprar, la lista es más larga: los intereses de la hipoteca, el IBI, la comunidad y el seguro de hogar, el mantenimiento, que suele estimarse en torno al 1 % del valor de la vivienda al año y algo más en edificios antiguos, el coste de oportunidad del dinero aportado, que podría estar invertido, y los gastos de compra y de futura venta repartidos entre los años de permanencia.

Ejemplo práctico

Una vivienda de 250.000 euros, una hipoteca de 200.000 al 2,8 % a veinticinco años y, en el mismo barrio, un piso equivalente en alquiler por 1.000 euros al mes. Los costes irrecuperables del primer año de propiedad serían aproximadamente estos:

En este ejemplo, y con diez años de permanencia, comprar cuesta en términos irrecuperables algo más que alquilar. Ahora bien, el resultado se mueve con cada supuesto. Si la familia se queda veinte años, los gastos de compra repartidos se reducen a la mitad y los intereses anuales menguan a medida que avanza la amortización. Si la vivienda se revaloriza por encima de la inflación, la compra gana atractivo. Si los alquileres suben con fuerza, también, porque la cuota de una hipoteca a tipo fijo se mantiene. Y si los tipos de interés son altos o los precios de compra de la zona están muy tensionados en relación con los alquileres, el alquiler sale reforzado.

Existe además una referencia rápida para comparar barrios y ciudades: dividir el precio de compra entre el alquiler anual equivalente. En el ejemplo, 250.000 entre 12.000 da aproximadamente 21. Cuanto más alta es esa ratio, más cara resulta la compra en relación con el alquiler en esa zona.

Cuántos años vas a quedarte

Comprar implica costes de entrada y salida elevados. Quien vende a los tres años muy probablemente pierde dinero, aunque la vivienda haya mantenido su precio. Por eso la compra tiende a tener más sentido cuando se prevé vivir en la misma zona muchos años, con frecuencia se mencionan siete o diez como mínimo, cuando los empleos de la pareja son estables en esa ciudad y cuando el tamaño de la familia es razonablemente previsible a medio plazo.

Factores no económicos

La compra ofrece estabilidad, un valor enorme con hijos en edad escolar, al liberar a la familia de renovaciones de contrato y subidas de renta. Funciona además como ahorro forzoso, una ventaja muy real para los hogares a los que ahorrar les cuesta. Permite reformar y adaptar la casa. Y llegar a la jubilación con la vivienda pagada reduce mucho los gastos de esa etapa.

El alquiler, por su parte, regala flexibilidad para cambiar de ciudad, de barrio o de tamaño de vivienda según evolucione la vida. Evita concentrar buena parte del patrimonio familiar en un único activo, en una única calle. Mantiene disponible el dinero de la entrada para otros objetivos. Y aparta de la familia las derramas y averías importantes.

El alquiler solo compite en igualdad si la diferencia de costes se ahorra e invierte de verdad.

Si el dinero que no se destina a la entrada termina gastándose, la ventaja financiera del alquiler desaparece.

Cómo decidir

Una buena decisión de vivienda suele recorrer el mismo camino. Primero, calcular cuánto podéis ahorrar para la compra y en cuánto tiempo. Después, estimar con honestidad cuántos años viviréis en la zona. Con esos datos, comparar costes irrecuperables con cifras propias y en varios escenarios. Comprobar que la cuota resultaría asumible incluso con una subida de tipos o una caída de ingresos, algo que la guía TAE, TIN y cuota ayuda a calcular. Y, por último, poner en la balanza lo que no se mide en euros, estabilidad, flexibilidad, tranquilidad, en una conversación en pareja con los números sobre la mesa, como proponemos en dinero en pareja.

Dudas habituales

Fuentes y lecturas recomendadas